Acquérir des terres agricoles peut être une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine et réaliser un investissement intelligent à long terme. Dans cet article, vous découvrirez tout ce que vous devez savoir pour bien acheter et investir dans ce type de propriétés.
Pourquoi investir dans les terres agricoles ?
Lorsque l’on pense à l’investissement, on pense généralement aux actions, aux biens immobiliers ou aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Toutefois, en matière d’investissement, les terres agricoles présentent plusieurs avantages :
- Valeur refuge : en période de crise économique ou financière, les terres agricoles conservent généralement leur valeur et peuvent même bénéficier d’une hausse des prix due à la demande croissante pour les produits agricoles.
- Rendement : selon la culture pratiquée, le rendement des terres agricoles peut s’avérer intéressant, notamment lorsque le prix des matières premières est élevé. Il est également possible de générer des revenus locatifs en louant ces terres à un exploitant agricole.
- Durabilité : face aux défis climatiques et à la nécessaire évolution des pratiques agricoles, investir dans des terres exploitées durablement peut constituer un pari gagnant sur le long terme.
Evaluer la rentabilité d’un investissement en terres agricoles
Afin de déterminer si un achat de terres agricoles est une bonne opportunité d’investissement, il est essentiel de réaliser une étude approfondie du potentiel offert par la parcelle concernée :
- Qualité du sol : les caractéristiques physico-chimiques et biologiques du sol conditionnent en grande partie la productivité des cultures et donc le rendement financier escompté. Il peut être judicieux de faire appel à un expert pour évaluer la qualité du sol avant de procéder à l’achat.
- Potentiel agronomique : certaines terres sont plus propices à certaines cultures qu’à d’autres. Cela dépend notamment de la nature du sol, du climat local, de l’exposition ou encore de la présence de points d’eau.
- Accès aux marchés : la proximité des exploitations avec les lieux de commercialisation et de distribution influence également la rentabilité de l’investissement. Cette dernière doit être étudiée en fonction des cultures envisagées.
- Risques naturels : inondations, sécheresses ou phénomènes climatiques extrêmes peuvent affecter le bon déroulement des cultures et impacter la rentabilité attendue.
Estimer le prix d’achat des terres agricoles
Le prix d’acquisition des terres agricoles dépend principalement de la localisation, de la qualité des sols et du potentiel agronomique de la parcelle. Le prix moyen varie considérablement d’une région à l’autre ainsi que selon le type de terre (labourable, prairie, vigne, etc.). Il est recommandé de consulter les indices fonciers publiés par les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) pour avoir une idée globale des valeurs en vigueur dans les différentes régions françaises.
Pour déterminer si le prix demandé par le propriétaire est justifié, il convient de comparer ce dernier avec les prix pratiqués pour des terres similaires dans la même zone géographique. Si besoin, n’hésitez pas à vous entourer d’un conseiller en investissement spécialisé dans ce secteur.
Les différentes façons d’investir dans les terres agricoles
Il existe plusieurs manières d’acquérir des terres agricoles :
- Achat direct : cette option consiste à acheter directement la parcelle auprès du propriétaire actuel, généralement un exploitant agricole. L’avantage de cette solution est la possibilité de négocier directement le prix d’achat avec le cédant, sans passer par un intermédiaire.
- Acquisition via une SCI (Société Civile Immobilière) : créer une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier acquis. Le fonctionnement d’une SCI est relativement simple, et la fiscalité applicable au niveau des revenus locatifs est souvent plus avantageuse que celle du régime des particuliers.
- Investissement par l’intermédiaire de fonds spécifiques : il existe des fonds d’investissement dédiés à l’achat et à la gestion de terres agricoles qui ont pour objectif de générer un rendement financier grâce à la location ou l’exploitation des surfaces louées.
La fiscalité applicable aux investissements en terres agricoles
En matière de fiscalité, les revenus tirés de l’exploitation de terres agricoles sont soumis à l’impôt sur le revenu sous le régime des bénéfices agricoles (BA) ou à celui des revenus fonciers, selon que l’on soit exploitant agricole ou propriétaire bailleur.
Lorsque les terres sont louées à un exploitant agricole, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En fonction du montant des revenus et des charges déductibles, le contribuable peut opter pour le régime réel ou le régime forfaitaire.
Les plus-values réalisées lors de la vente de terres agricoles sont également soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières, dont le taux d’imposition varie en fonction de la durée de détention du bien. Notez cependant que certains dispositifs légaux permettent de bénéficier d’exonérations, sur lequel il peut être important de se renseigner avant toute transaction.
Les aides financières pour l’achat de terres agricoles
Pour favoriser l’accès au foncier et soutenir l’activité agricole, diverses aides publiques sont proposées aux investisseurs souhaitant acquérir des terres agricoles.
- DJA (Dotation Jeunes Agriculteurs) : cette aide est réservée aux jeunes agriculteurs qui s’installent pour la première fois. Son montant dépend notamment du projet d’exploitation et des ressources financières du bénéficiaire.
- Crédits bancaires à taux bonifié : certaines banques proposent des prêts spécifiques pour l’achat de terres agricoles, avec des conditions avantageuses en termes de durée et de taux d’intérêt. Ces financements sont généralement soumis à un examen préalable du dossier par un comité d’experts.
- Subventions locales et régionales : selon les cas, des collectivités territoriales ou des organismes professionnels peuvent octroyer des subventions pour l’acquisition ou l’aménagement de terres agricoles. Il est recommandé de se rapprocher des institutions concernées pour connaître les dispositifs existants dans chaque région.
Ainsi, bien que l’investissement dans les terres agricoles demande une réflexion poussée et une évaluation précise de la qualité des sols, du potentiel agronomique, de la fiscalité applicable et des aides potentiellement mobilisables, cet investissement peut constituer une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine et réaliser un placement durable et rentable.
